Первое на что обращает внимание заемщик, когда выбирает ипотечную программу, так это на размер ставки, предусмотренной по кредиту.
Возникает желание сравнить ставки в разных ипотечных банках, однако это не совсем верно, поскольку кроме самого процента по кредиту, ежегодно заемщику придется платить еще и за страхование квартиры, а так же других рисков – все это так же входит в некий процент этого кредита.
Все банки, выдающие ипотечные кредиты, работает в связке только со своими страховщиками, а тарифы у них различны. Кроме того, в процент от кредита по условиям того или иного банка возможно будут включены и другие дополнительные расходы. Поэтому, чтобы адекватно сравнивать разные ипотечные программы, необходимо произвести расчет, так называемой, «фактической процентной ставки», в которую войдет как сам процент по кредиту, так и процент по дополнительным расходам, и процент по страховке.
Например, если по кредиту, взятому на 10 лет в размере 1000000 руб. эту ставку уменьшить хотя бы на 1%, заемщик в этом случае может сэкономить около 67000 рублей. Конечно, заемщик должен решать сам насколько это существенно, однако желание сэкономить свойственно нам всем и совершенно естественно.
Бывает и так, что заемщик просто вынужден жертвовать низкой ставкой по ипотеке, чтобы увеличить либо его срок, либо размер. В таком случае стоит отметить то, что сумма кредита с растягиванием срока кредитования вначале растет быстрее, по сравнению с переплатой по нему, это привлекает.
Однако в определенный момент эти показатели меняются местами, в итоге прибавленные годы в сроке кредитования приносят лишь несущественное увеличение получаемого кредита, а вот сумма процентов по этому кредиту начинает нарастать как снежный ком. Проверить лично это несложно, достаточно воспользоваться ипотечным калькулятором.
Необходимым условием для получения ипотечного кредита является первоначальный взнос. Его минимальный и максимальный размер определяет ипотечная программа. Если заемщик не имеет накоплений для первоначального взноса, но имеет высокий и стабильный доход, то может взять обычный кредит в банке и как первоначальный взнос использовать его. Следует учитывать и тот факт, что банки могут ставку по кредиту снизить, если первоначальный взнос довольно существенен (около 40-50% стоимости покупаемого жилья), но могут и повысить ее, если первоначального взнос составляет обозначенный минимум.
В какой валюте стоит брать кредит? Разумеется, лучше в той валюте, которая составляет основной доход заемщика. В таком случае при ежемесячных выплатах по кредиту он избежит расходов на конвертацию, к тому же колебания валютного курса сказываются в равной степени и на стоимости кредита и на доходах. Достаточно рискованно пытаться выиграть на разнице валютных курсов кредита и доходов, если учесть, что ипотечное кредитование – это мероприятие охватывающее длительный срок.
Так же перед заемщиком встает выбор порядка расчета платежей. Аннуитетные (равные) платежи, по сравнению с дифференцированными (платежами), меньше по сумме в начале расчетов по кредиту и более удобны, когда нужно планирование семейного бюджета. Однако в итоге заемщик, который остановил выбор на аннуитетной схеме расчетов, заплатит значительно больше процентов (и эта разница порой может составить в итоге не одну, а несколько сотен тысяч рублей).
Дифференцированные платежи становятся для заемщика в самом начале тяжелым бременем, однако они непрерывно уменьшаются с течением времени и уже в середине срока у заемщика постепенно появляются свободные деньги, которыми он может свободно распоряжаться по своему усмотрению.
Как уже отмечалось, получая ипотечный кредит, необходимо помнить о дополнительных расходах, набор которых в каждом банке свой. Поэтому заемщику стоит потрудиться и определить итоговую сумму, которую составляют дополнительные расходы в каждой рассматриваемой ипотечной программе, после чего, взвесив все «за» и «против» он может сделать выбор.
Неоспоримое преимущество ипотечной программы – возможность погашения кредита в течение долгого срока. А отсутствие различных штрафов и ограничений дает заемщику, как дополнительный стимул – надежду сократить переплату.
При выборе ипотечной программы и банка-кредитора следует учесть и такие нюансы, как проблемы по подтверждению доходов, трудового стажа, трудности с регистрацией в том месте, где жилье предполагается приобрести.
Так же имеет смысл перед подачей заявки на ипотечный кредит в банк поближе познакомиться со своей кредитной историей, это поможет избежать лишних неприятных сюрпризов, например отказа банка предоставить кредит без объяснения причин.
Если вам сложно самостоятельно выбрать ипотечную программу, или вы не уверены в правильности своего выбора, то можно подать заявление на кредит, после чего рассмотреть те предложения, которые вам сделают сотрудники этих банков и компаний-брокеров, с учетом Ваших личных условий.
Российский рынок ипотеки достаточно быстро развивается, регулярно появляются новые ипотечные программы. При таком количестве предложений можно растеряться, однако так ипотека становится более доступной и выгодной для потребителя.